中古を買って住宅ローン減税を受けたい場合、木造の戸建なら築20年以内、マンションなら築25年以内が対象となります。

それにも関わらず、築35年とか築20年以上の木造建築のリフォームの施工事例をインターネットや住宅情報誌でよく見かけます。

築20年以内の中古物件を見つけることはそんなに簡単ではありません。

築20年以上の建物も検討することがあると思います。

しかし、問題となるのは、築20年以上の建物であると住宅ローン減税が受けられないことです。

でも、調べていたら、住宅ローン減税が対象外の物件でも受けられる制度があることが分かりました。

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「耐震基準適合証明書」があれば住宅ローン減税が受けられる

「耐震基準適合証明書」とは、建物が耐震基準を満たしていることを証明する書類のことです。

この「耐震基準適合証明書」を発行するには、売主の名義で耐震診断を申し込みをします。

必要であれば補強工事をします。

それが完了すれば、「耐震基準適合証明書」を発行して貰えます。

「耐震基準適合証明書」は売主に対して発行されたものでなければなりません。

つまり売買契約した後、物件の引き渡し前に「耐震基準適合証明書」を発行していなければ、住宅ローン減税は使えません。

従来の方法では、売主側の依頼となるので、断られるケースが大半でした。

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引渡し後に耐震改修工事を実施し耐震基準適合証明書を取得する

ところが、平成26年から税制改革で物件の引き渡し後に耐震補強工事をして、買い主からも「耐震基準適合証明書」を発行して貰えるようになりました。

中古住宅売買契約後の物件引き渡し前に「耐震基準適合証明書」の仮申請をしておく必要があります。

引き渡し後に耐震診断をして耐震改修工事をします。その後に「耐震基準適合証明書」が発行されるわけですが、耐震基準適合証明書を発行できる物件かどうかは、引き渡し後の耐震診断をしないと分からないそうです。

万一出来なかったことを想定するとリスクが伴います。

リフォーム会社に問い合わせたところ、「耐震基準適合証明書」を発行するためには、購入した中古物件が新築だった時に交付される「検査済証」が必要とのことでした。

検査済証(けんさずみしょう)とは、建築基準法(以下、法)第7条第5項に定められたもので、「建築物及びその敷地が建築基準関連規定に適合している」ことを証する文書。

特定行政庁、又は指定確認検査機関で交付される。
完了検査は、建築確認申請の必要な建築行為のうち、用途変更を除く全ての行為に義務づけられている(法第7条)。完了検査申請は原則として完了後4日以内に行わなければならない(同条第2項)。

完了検査申請書の提出後、係員による現地での完了検査、施工写真、試験成績書などのチェックを行い、建築基準関連規定に適合していることが確かめられた場合、検査済証が交付される。通常は建築確認申請書の通りに施工されていることを確認している。

検査済証は、以前は3割程度しか取得されていなかったが、近年は7割程度に上昇している。

Wikpediaより

役所に問い合わせた時に、この「検査済証」が無いと、耐震診断が出来ないので、「耐震基準適合証明書」の発行が出来ないそうです。

仮にこの問題がクリアしたとして、住宅ローン減税が200万円下りたとします。

耐震補強工事の費用が約150万円掛かったとすると、手元に残るお金は僅か50万円程です。

生活する上での安心を求めるなら耐震補強工事はすべきですが、住宅ローン減税を受けることを目的として耐震工事をするならあまり意味がなさそうです。

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築年数が古い建物のリノベーションVS新築戸建

中古の木造住宅を探すならやはり築20以内が良さそうです。

問題は希望の物件が見つかるかというところです。

もし築20年以上の建物しか見つからない場合は、やはり少しでも費用を抑える為に、住宅ローン減税は受けたいところです。

しかし、築35年とかあまりにも古い建物になってくると、補強箇所が必然的に増えてしまいます。

耐震性能をアップさせて、外壁材や断熱材を入れたり、キッチン、バス、トイレなど設備を一新させたりするうちに、、新築で建てるのとあまり大差がなくなってしまうこともあります。

新築と中古、どちらが良いかはその道のプロとよく相談する必要があります。

判断基準として、同じエリアで、同じ規模の大きさの建物を建てた時に、中古物件の価格とリフォーム代を合わせて、新築価格の2割~3割安い費用で抑えられるなら中古リフォームの方がお得となります。

逆に高くなってしまう場合は、リフォームコストを削減出来るかもう一度見直した方が良いです。

どうしても無理なら新築に変えた方が話しが早いかも知れないです。

まとめ

 築年数が20年を超えていても「耐震基準適合証明書」を発行すれば、住宅ローン減税が受けられる。

 平成26年4月より売り主の名義でなくても購入後に買い主で申請出来るようになった。

 「検査済証」が無いと、耐震診断が出来ないので、「耐震基準適合証明書」の発行が出来ない

 耐震補強工事はするべきだけど、住宅ローン減税を受けることを目的とした耐震工事はオススメしない