築30年超え中古マンションをリノベーションする時に注意すること

最近では、中古マンションのリノベーションが流行っていますね。

自由な設計で理想の家に住めるなら、リノベーションしたい！そんな夢を抱きます。

これまで、私がリフォーム会社の相談会やお宅見学会に参加してきた中で、疑問や不安に思ったことをまとめてみましたので、良ければ参考にして見て下さい。

ちなみにエリアは首都圏で、年収は、全国の平均年収４００万円～４５０万円位で考えています。

築３０年以上の中古マンションをリノベーションした時に掛かる費用

中古マンションを購入してリノベーションした物件に一生住みたいという方、将来売却も視野に入れているという方もいると思います。

もしも売却したいと考えているなら、首都圏郊外の駅から徒歩１０分以内のマンションを探してみます。

例えば、神奈川県を例にすると、都心へ電車で１時間以内で行けるような駅近物件は、築１０年、２０年の中古マンションでも高値で取引されています。

中古マンションは新築マンションの２割減と言われているので、相場的に妥当な価格かも知れません。

そこにリノベーションもしたいとなると、中古でも既に価格が高いので、リノベーションに掛けられる費用が少なくなります。

この場合、リノベーションというよりも、水回りやキッチンの取り換え、壁紙の張り替え程度のリフォームになってしまいます。

リノベーションとは、骨組み以外を取り払いスケルトン状態にして、新たに住居を作り直すことです。その場合は、フルリノベーションになります。

例えば予算のトータルが2500万円とします。築30年、40年の中古マンション価格が800万～1500万円だとすると、リノベーション費用は1000万円以内に抑えないといけません。

ところで、”えっ、築30年以上って古過ぎない！？”って思いませんか？

築30年以上のマンションに30年以上住んだら、当然ながら築60年、70年のマンションになります。

仮に建物の躯体は補修され全く問題なく、この先30年以上住める状態であったとします。

しかし、人口の少子化で、住宅余りが囁かれている中、将来、若い世代の方が、家を購入するのに、わざわざ築60年、70年の家を選びますか？

高度成長期に土地が足りなくて、効率が良いということで、マンションが沢山建てられた時代がありました。

古いマンションは、旧耐震性設計基準やメンテナンスが施されておらず、老朽化しているところが殆どです。

昭和56年以前に建てられたマンションは、今の様に耐震基準が厳しくなかったので、震度7や6強の地震で倒壊したり、一部が潰れたりする恐れがあります。

自分達が住む専有部分だけ状態が良くても、建物の躯体が劣化していたり、配管設備に問題があったり、耐震補強もされていないマンションなら、怖くて住めません。

住民の高齢化や空室が目立ち、修繕積立金の回収や修繕計画などの管理体制がしっかり出来ていないと、建て替えることも出来ません。

仮に建て替えの話しが進んだとしても、せっかく高い費用を掛けてリノベーションした人は、建て替えに賛成するか悩むところです。

旧耐震基準の古いマンションが実際に建て替えた事例は、まだまだ少ないようです。

住民の5分の4の人が賛成すれば、建て替えを進められます。

しかし、現状は、住民の合意を得るのが難しいようです。

建て替えに賛成の人もいれば、高齢でお金をかけられない人や建て替え工事に２～３年掛かる期間を待っていられない人もいます。

ですが、いつ地震が起きてもおかしくない日本に住んでいる以上、老朽化したマンションに住み続けることは、

倒壊する危険性があり、命に関わる重大な問題なので無視することは出来ません。

このような老朽化した古いマンションの対策として、国が進めている建て替え促進制度というものがあります。

この建て替え促進制度は、

古い耐震性基準で建てられたもので、耐震診断で耐震性が足りないと診断されたマンションを対象に、

建築基準法でこれまで規制されていた容積率を緩和して、建て替えを進めましょうというものです。

容積率とは、敷地面積に対する床面積の割合のことをいいます。

容積率には上限が設けられているのですが、新しい制度では、容積率を1.5倍前後上乗せできるようにしたものです。

容積率を増やすことで、マンションの上の階へさらに部屋数を増やすことができるようになります。

増えた部屋数分を新たに分譲して、その収入で建て替え費用に回すという考えです。

また、マンションの建て替えではなくて、マンションを取り壊して土地と一緒に売るという場合もあります。

その場合、現在は区分所有者全員の同意が必要ですが、

新しい制度では、区分所有者の5分の4の賛成があれば出来るようになります。

建て替えや売却が検討されるマンションは、駅から近くて、需要のありそうなマンションが対象になると思います。

古いマンションのリノベーションを検討するなら、将来建て替えをするのか？や耐震性について考える必要あります。

昭和５６年以前に建てられた旧耐震性基準のマンションや、56年以降でも手抜き工事や欠陥があれば、耐震性に問題があるので、耐震診断を受けた方が良いです。

少子化でマンションの需要が今後減ることを考えると、購入する時は、駅から近いかなどの利便性も含めて検討することをオススメします。