建売住宅、マンション、中古を買ってリノベーションと色々見て回りました。

結局何を優先するのか、立地なのか広さなのかによって、土地や物件の価格が大きく左右します。

限られた予算で探そうと思うとどこか妥協しなくてはならない部分が出てきます。

絶対優先したいことが、駅から近いことであれば、予算内に抑えるには土地が狭くなったりします。注文住宅なら、駅から離れた郊外だったりします。

家にこだわるのか場所を選ぶのか、特に全部取り入れたいと思っている場合は、頭金を増やさなければ難しそうです。

結局、予算が少なければ、選択幅は狭く、予算が多ければ、選択幅も広がるわけです。

でも、最初に予算のボーダーラインを決めて置かないと、無理な住宅ローンを組んでしまうかも知れません。

上を見出すと欲しくなってしまいます。だから、予算オーバーの物件は絶対見に行かないくらいの強い意志を持たないと危険です。

私は注文住宅に憧れていたのですが、自分達には予算的に手が届かないだろうと思って諦めていました。

建売住宅と比べるとデザイン性や気密性、機能面でも優れています。何より自由に設計できるところが良いです。聞くだけ聞いてみようと思って、思い切って一度相談することにしました。

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住宅会社の営業マンの言葉に騙されない

ハウスメーカーの営業マンは、私たちの年収を聞き出して電卓を叩き、住宅ローンの借入額を計算しました。

注文住宅は、仕様や設備にこだわるとあっという間に予算オーバーしてしまいます。

だから、住宅ローンを大目に設定することを勧められて、毎月の支払額も今の家賃より少し高めのプランになりました。

それはちょっと・・・と思ったのですが、営業マンは巧みに買わせるための営業トークをしてきます。

「今は共働きの時代だから、奥さんも働けば大丈夫。みんなそうやって返済してるんだから」、

契約させるために、もっともらしいことを言ってその気にさせてきます。

こういう時こそ冷静な判断が必要です。

今の家賃より1万円くらい上がっても、貯金を減らせば何とかなるかなぁ、働きに出れば何とかなるかなぁって、無理することを一瞬考えてしまいます。

ある調査によると、購入してから家計が苦しくなった人の40%が、予算オーバーで購入した人達です。

家賃と同額くらいで購入した人でも30%くらいが、苦しくなったと感じています。

住宅ローン以外にも固定資産税や都市計画税、地震保険、火災保険、医療保険など毎年維持費が掛かります。

マンションと違って戸建住宅は、修繕費を自分達で別に貯めておかなければなりません。

子供が欲しい場合は、一人増えると今よりプラス3万円必要になると言われています。

将来的な事も含めると無理して住宅ローンを組むのは健全ではなさそうです。

では、どうしたらいいのでしょうか?

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返済負担率25%が目安

一般的な返済負担率の目安が25%と言われています。返済負担率の計算方法は、以下のようになります。

返済負担率=年間ローン返済額÷税込年収X100

年間ローン返済額の中には、キャッシングや自動車ローンなど全て含みます。

この25%は実は税込年収で計算されるので、実際には税金を引いた手取りで計算したものが、本当の返済負担率となります。

額面で計算するなら、返済負担率は20%くらいが良いとされています。ちょっと、ややこしいですね。

気を付けなければならないのは、この辺りの計算を住宅会社の営業マンではしてくれません。

金融機関の住宅ローン審査基準の一つに、総返済負担率が30~35%以下が判断基準とされています。

住宅ローンの審査基準がフラット35の場合は、

年収400万円未満 返済負担率 30%以下
年収400万円以上 返済負担率 35%以下

銀行で融資して貰える最大額で計算すると、

年収400万円の人の返済負担率が35%なら、

400×35%=140万円、

年間140万円までの返済額となります。

月々の支払に計算し直すと、約11万7000円となります。

35年ローンにした場合だと3040万円(金利3%の場合)になります。

年収400万円の場合、手取りにすると約340万円程になります。月々20万円のお給料から考えると、

11万円も住宅費に充てるのは相当厳しいです。

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家計に負担が少ない住居費は、手取り35%が理想

最も家計に負担が少ない住居費用は、「手取りの35%」が良いとされています。

そうすれば、返済負担率は20%くらいになります。

手取り20万円の35%は、7万円です。年間84万円の返済額となります。

84万円(年間ローン返済額)÷340万円(手取り年収)×100 =24.7%

返済負担率が25%に収まりますので、無理のない返済額と言えそうです。

月々の支払額を自分で計算してみて、ここまで!とボーダーラインを決めちゃえば、住宅会社の営業マンの言葉を鵜呑みにする必要はありません。

でも、その場の雰囲気に呑み込まれてしまう可能性もあるので、

その場合は、一旦家に帰って冷静に判断してみるのが良いでしょう。