4月２５日放送のNHKあさイチで住宅ローンについて特集していました。
これから家を買う予定の人、借り換えを検討している人は、この機会にフィナンシャルプランナーの専門家の意見を参考にしてみるのも良いでしょう。
それでは皆さん、メモのご用意を～。
住宅ローンの借り換えをした方がお得なの、損なの？
政府日銀のマイナス金利導入で住宅ローン金利が過去最低水準になっています。
どちらが得なのか、損なのか分からなくて、迷われている方いると思います。
例えば固定か変動かの違いは、こんな感じです。
固定金利 ２％(金利が高め) 金利が変わらない →
変動金利 １％（金利が低め） 金利が変わる ↗↘↗
上の例では、
金利が低い今は、変動金利＝得で、固定金利＝損となりますが、
今後、世の中が金利が上がるようなことになると、変動金利は上昇していきます。
すると、今までとは逆転して、変動金利＝損、固定金利＝得に変わってしまいます。
あらヤダ！これはマズイと思われた方でも、
この場合、途中で固定金利に切り替えることが出来ます。
ただ、切り替えた時に固定金利がどれくらいの水準になっているかは、現時点では予測出来ません。
金利がこれから本当に上がるかどうか？
上がったとしても、いつ上がって、どれくらい上がるのか？
それは、今の時点では分からないです。
現在の金利状況
過去１０年間の金利水準を調べてみると、固定金利（フラット３５）と変動金利、ともに右肩下がりになっています。
平成２８年４月の時点の平均金利は、固定金利１．１９％、変動金利は０．６２５％となっています。
これらの数字は市場最低金利水準になっています。
あなたは固定金利、変動金利、どちらが向いている？
まずは下の金利診断で自分が何個当てはまるか数を数えてみましょう。
～金利診断～
貯蓄・節約は苦手！
収入を増やす手がない
お金の援助は誰にも頼めない
子供の教育にはお金をかけたい
月々の返済額はなるべく抑えたい
皆さんは何個チェックがありましたか？
チェックが多い方は家計に余裕がない状態です。
→ 変動金利を選ぶと危険かも！
それでも、迷われている方には、金融機関によっては、一部を変動金利にして残りを固定金利にすることも出来ますのでご相談を。
お得な借り換えのコツ
借り換えでメリットがあるかどうかの目安は？
ローンの残債が１，０００万円以上あること
残りの返済期間が１０年以上あるかどうか
新しい金利との差が０．３％以上下がること
この３つが揃えば借り換えのメリットがあります。
利息分だけで計算すると２００～４００万円も安くなることがあります。
でも実は、これに諸費用がプラスされることを考えなければなりません。
～ 借り換えに必要な諸費用 ～
- 事務手数料
- 保証料
- 司法書士報酬
- 抵当権抹消 ・ 設定費用
- 印紙税
諸費用は全部で９５万円として、利息分に諸費用分を足して計算しなければいけません。
但し、この計算で今の住宅ローンより高くなってしまった場合、単純に借り換えない方が良いというわけではないです。
例えば変動 → 変動金利ではなく、変動 → 固定金利に切り替えた場合、
多少利息が増えてしまったとしても、今後の経済状況で金利が上昇するかも知れないリスク代、それを保険代と思って借り換えるというのも選択肢の一つです。
９５万円の諸費用の内、保証料が約７０万円します。
保証料は前の銀行から一部戻ってくることがあるので、実質９５万円より安くなる場合があります。
優遇金利とは
住宅ローンには定価のような基準金利が設けられていて、基準金利から数％引き下げた実際の金利のことをいいます。
引き下げ幅は、借りる人の信用や物件などで決まります。
年齢や職業、物件の価値などで審査されます。
サラリーマンや医者、会計士など特殊な職業の方が優遇されやすいです。
優遇幅は、同じ人でも金融機関によって下げ幅が違う場合があるので、銀行を回ってみると良いでしょう。
借り換えに審査が必要！
労力は掛かりますが、借り換えで１００万円返済が安くなるかも知れないなら、検討すべきですね。
住宅ローンで老後破産しない方法
住宅ローンで老後破産しないためのポイントは、
物件の価格は身の丈に抑えることです。
✔ ６０代で返済が終る様に組むこと
✔ 返済額は年収の２０％まで（子供がいる場合）
お子さんがいる場合、無理して繰り上げ返済をすると、予定外の教育費が掛かった時に、お金が足りなくなって金利の高い教育ローンを借りたりするケースがあります。
繰り上げ返済は、教育費を払い終わって落ち着いてからどんどん返済すると良いです。定年後には払い終えているのが理想です。
人によって条件が違うので、自分はどのパターンが適しているのか、迷った時は、フィンナンシャルプランナー（有料）に相談するか、銀行の窓口（無料）で受けられます。
